Одиннадцать месяцев, залог, кто платит за коммунальные и почему срок предупреждения о выезде должен быть одинаковым для обеих сторон.
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса и заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость договором не является: в споре у вас не будет ничего, кроме слов.
Ниже — по пунктам, что в договоре должно быть обязательно, что стоит добавить и какие формулировки означают не то, что кажется.
Без чего договора нет
Предмет. Точный адрес с номером квартиры, площадь, число комнат, кадастровый номер. «Квартира на Депутатской» предметом не является.
Стороны. Паспортные данные обоих и указание, на каком основании наймодатель распоряжается квартирой — со ссылкой на выписку из ЕГРН.
Плата. Сумма цифрами и прописью, срок внесения (например, до 5 числа), способ — наличными под расписку или переводом на конкретный счёт. Отдельно: входят ли в сумму коммунальные платежи.
Срок. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ) — и это чаще всего не то, чего хотят обе стороны.
Почему почти всегда 11 месяцев
Наём на срок год и более порождает обременение, которое подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 674 ГК РФ). Регистрация — поход в Росреестр, пошлина и запись в реестре, которая будет мешать собственнику при продаже.
Поэтому рынок пишет 11 месяцев и продлевает договор. Распространённое объяснение «чтобы не платить налоги» неверно: обязанность платить налог с дохода не зависит от срока договора.
Важное следствие для нанимателя: договор, заключённый на срок до года, считается краткосрочным, и к нему не применяется преимущественное право на продление (ст. 683 ГК РФ). То есть по истечении 11 месяцев наймодатель не обязан продлевать договор именно с вами. Хотите защиты — впишите право на продление прямо в договор.
Залог: назовите его правильно
Слово «залог» в бытовом смысле означает обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) — сумму, которая лежит у наймодателя и возвращается в конце, если ничего не сломано. Запишите:
- размер и то, что это обеспечительный платёж, а не плата за последний месяц (иначе им нельзя будет закрыть ущерб, и наоборот);
- из чего он удерживается — только повреждение имущества и долг по платежам, а не «по усмотрению»;
- срок возврата: конкретное число дней после подписания акта.
Формулировка «залог не возвращается при досрочном расторжении» встречается часто и означает штраф за ваш переезд. Это законно, если вы подписали, — поэтому читайте.
Кто платит за коммунальные
Пропишите отдельно три вещи: содержание жилья и отопление (обычно наймодатель), счётчики — вода, свет, газ (обычно наниматель по показаниям), интернет и антенна. Впишите показания счётчиков на дату заселения прямо в акт: без них спор о том, кто налил воды на восемь тысяч, не решается.
Ремонт и «неотделимые улучшения»
По закону текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не написано иначе. А написано бывает как угодно.
Отдельно про улучшения: если вы за свой счёт поменяли окна или сантехнику, без письменного согласия наймодателя компенсации не будет, а вещь останется в квартире. Договорились менять — оформите письменно, хоть распиской, с указанием, что стоимость зачитывается в счёт платы.
Как расторгнуть
Наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив письменно за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Три месяца — это долго, поэтому в договорах пишут другой срок: обычно месяц. Убедитесь, что срок указан для обеих сторон и одинаковый: «наниматель предупреждает за два месяца, наймодатель за две недели» — условие не в вашу пользу, и оно встречается сплошь и рядом.
Наймодатель по своей воле выселить не может: расторжение по его инициативе происходит через суд и по основаниям из ст. 687 ГК — неуплата за шесть месяцев (для краткосрочного договора — за два раза), порча жилья, жалобы соседей. «Мне срочно нужна квартира» основанием не является.
Акт приёма-передачи — не формальность
Это второй по важности документ после договора. В нём: показания счётчиков, перечень мебели и техники с состоянием, число комплектов ключей, фотографии. Снимите на телефон всё, включая царапины на столешнице и пятно на диване, и приложите распечатки к обоим экземплярам.
При выезде подписывается такой же акт. Без него разговор о залоге превращается в «вы это сломали» — «оно уже было».
Что проверить перед подписью
- ФИО в договоре совпадают с паспортами и выпиской из ЕГРН.
- Адрес — с номером квартиры.
- Сумма и дата платежа, что входит в сумму.
- Размер залога, условия удержания, срок возврата.
- Срок договора и порядок продления.
- Срок предупреждения о расторжении — одинаковый для обеих сторон.
- Кто платит за что из коммунальных.
- Можно ли с животными, детьми, гостями — если это про вас.
- Нет пустых строк, оба экземпляра подписаны, у вас на руках свой.