Выписка из ЕГРН за 350 рублей закрывает три самые дорогие схемы обмана на рынке аренды. Разбираем, что проверять и в каком порядке.
Главный риск при аренде — не плохая квартира, а человек, который сдаёт её, не имея на это права. Схем ровно три: сдают чужое по поддельным документам; сдают своё, но одновременно пятерым, собрав со всех предоплату; сдают квартиру, которую сами снимают. Все три ломаются на одной проверке, которая занимает вечер и стоит 350 рублей.
Выписка из ЕГРН — единственный документ, который что-то доказывает
Свидетельство о собственности не выдают с 2016 года, и любое предъявленное вам «свидетельство» — это в лучшем случае старая бумага, в худшем цветной принтер. Право собственности сегодня подтверждает только выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Закажите её сами, не берите у собственника. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах может получить любой человек: через Госуслуги или в МФЦ, по адресу или кадастровому номеру. Электронная выписка приходит за несколько часов и стоит около 350 рублей — это дешевле одного дня простоя и несопоставимо с потерянным залогом.
Сверьте в выписке три вещи:
- фамилию, имя и отчество собственника — они должны совпадать с паспортом человека, который перед вами, буква в букву;
- число собственников — если их несколько, договор подписывают все или один по доверенности от остальных;
- обременения — ипотека, арест, аренда. Ипотека сама по себе не мешает сдавать, но в договоре с банком может быть запрет; арест — повод развернуться и уйти.
Паспорт
Сравните фотографию с человеком, а данные — с выпиской. Посмотрите на страницу с регистрацией: собственник, живущий в другом городе и приехавший «на один день показать квартиру», — классическая декорация для схемы с предоплатой.
Если квартиру показывает не собственник, нужна нотариальная доверенность с правом сдавать в наём и получать деньги. Проверьте её на сайте Федеральной нотариальной палаты — там есть бесплатный сервис проверки по реквизитам. Доверенность в простой письменной форме, без нотариуса, ничего не значит.
Когда собственников несколько
Квартира в общей собственности сдаётся по согласию всех совладельцев. Если на встречу пришёл один из троих и говорит «остальные не против» — это не согласие. Любой из оставшихся вправе потребовать вас выселить, и суд будет на его стороне.
Отдельный случай — квартира, купленная в браке. Даже если в выписке один собственник, имущество общее, и согласие супруга нужно. Практика: просите подписать договор обоих или получите письменное согласие второго супруга.
Кто ещё прописан
Попросите справку о зарегистрированных лицах (форма 9 или выписка из домовой книги). Человек, сохранивший право пользования квартирой, может появиться на пороге в любой момент, и выселить его вы не сможете — это его право, а не ваше.
Субаренда: когда вам сдаёт наниматель
Наниматель вправе пересдать жильё, но только с письменного согласия собственника (ст. 685 ГК РФ). Без согласия договор поднайма ничтожен: вы платите человеку, который не имел права брать с вас деньги, а собственник выселяет вас на следующий день после того, как узнает.
Признак: показывающий не может ответить, где документы на квартиру, и торопит с оплатой «пока не сдали другим».
Чего делать нельзя
- Не переводить деньги до осмотра. «Бронь», «залог за просмотр», «предоплата, чтобы не показывали другим» — это не практика рынка, это способ хищения. Настоящий собственник получает деньги при подписании договора и передаче ключей.
- Не отдавать оригиналы документов. Ни паспорт, ни трудовую, ни что-либо ещё. Копия — да, оригинал — никогда.
- Не подписывать пустые бланки и договор, в котором есть незаполненные строки.
Короткий список на вечер
- Заказать выписку из ЕГРН по адресу.
- Сверить ФИО в выписке с паспортом собственника.
- Проверить число собственников и обременения.
- Если сдаёт представитель — проверить доверенность у нотариуса.
- Запросить справку о зарегистрированных.
- Ничего не переводить до подписания договора.
Это занимает один вечер. Судебный спор о выселении занимает от полугода.
